DEROGAR NO BASTA: NI PARA RESOLVER EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA NI PARA GOBERNAR
La oposición debe dejar de ir a remolque del Gobierno y presentar un proyecto propio: diagnóstico, objetivos, medidas, plazos y resultados.
CARLOS AURELIO CALDITO AUNIÓN
Existe una forma particularmente cómoda de hacer oposición.
Esperar.
Esperar a que el Gobierno actúe.
Esperar a que apruebe una ley.
Esperar a que publique un decreto.
Esperar a que anuncie otra ocurrencia.
Y entonces comparecer ante los españoles para decir:
NO.
No estamos de acuerdo.
Votaremos en contra.
Recurriremos.
Y, cuando gobernemos, lo derogaremos.
Muy bien.
¿Y después?
Ésa es la pregunta que falta demasiadas veces.
Porque derogar no basta.
No basta para resolver el problema de la vivienda.
No basta para arreglar la Justicia.
No basta para mejorar la educación.
No basta para reducir la deuda.
No basta para reformar la Administración.
No basta para afrontar la inmigración.
No basta para modificar el sistema fiscal.
No basta para solucionar los problemas energéticos.
Y, desde luego, no basta para gobernar un país.
Derogar significa eliminar algo.
Gobernar exige saber qué se va a poner en su lugar.
LA OPOSICIÓN QUE VIVE A REMOLQUE
Una oposición puede ganar debates y, sin embargo, haber perdido previamente la batalla más importante: la de decidir sobre qué se debate.
Si el Gobierno determina cada mañana cuál es el asunto del día, las palabras que deben utilizarse, el problema que debe discutirse y las soluciones entre las que aparentemente hay que elegir, la oposición empieza perdiendo.
Porque siempre llega después.
El Gobierno actúa.
La oposición reacciona.
El Gobierno propone.
La oposición responde.
El Gobierno establece el marco.
La oposición protesta dentro de ese marco.
Así se puede pasar una legislatura entera corriendo detrás de quien gobierna.
Hoy vivienda.
Mañana pensiones.
Pasado mañana inmigración.
Después energía.
Luego impuestos.
Y siempre la misma representación.
El Gobierno mueve ficha.
La oposición comenta la jugada.
Una alternativa de gobierno debería hacer justamente lo contrario.
Debería obligar al Gobierno a responder a sus propuestas.
Debería presentar diagnósticos propios.
Debería fijar objetivos.
Debería anticiparse.
Debería explicar qué país quiere dejar al término de una legislatura.
Y debería hacerlo antes de llegar al poder.
LA VIVIENDA: UN EJEMPLO PERFECTO
El Gobierno acaba de aprobar nuevas medidas en materia de vivienda.
El Real Decreto-ley 26/2026, publicado en el BOE el 30 de septiembre, introduce, entre otras disposiciones, nuevas reglas sobre suspensión de determinados desahucios, arrendamientos, actualización de rentas y grandes tenedores. Algunas suspensiones se extienden hasta el 31 de diciembre de 2030.
Es perfectamente legítimo discutir esas medidas.
Pero sería un error limitar nuevamente el debate a:
«Nosotros las derogaremos».
Porque aun suponiendo que mañana desaparecieran todas ellas, el problema de la vivienda seguiría existiendo.
Y seguiría existiendo porque sus causas son bastante más profundas.
ANTES DE PROPONER SOLUCIONES, HAY QUE SABER CUÁL ES EL PROBLEMA.
Parece una perogrullada.
Pero la política española está llena de soluciones que andan buscando un problema al que aplicarse.
Antes de legislar debería existir un diagnóstico.
¿Qué ocurre con la vivienda en España?
En determinadas ciudades y territorios existe una demanda creciente que no ha sido acompañada por un aumento suficiente de la oferta.
El propio Banco de España ha señalado que los datos recientes del alquiler sugieren una disminución relativa de la entrada de nuevas viviendas en ese mercado mientras aumenta la demanda.
Y cuando la demanda aumenta más deprisa que la oferta ocurre algo extraordinariamente sencillo:
suben los precios.
No hace falta convocar una comisión de expertos para descubrirlo.
Lo interesante empieza después.
¿Por qué no aumenta suficientemente la oferta?
Ahí es donde debería comenzar el verdadero debate político.
EN ESPAÑA NO FALTA TIERRA
España no se ha quedado sin territorio.
No faltan arquitectos.
No faltan ingenieros.
No faltan empresas constructoras.
No faltan materiales.
No faltan compradores.
No faltan inquilinos.
Lo que en muchos lugares falta es otra cosa:
Suelo donde legalmente se pueda construir con rapidez.
Una cosa es que exista terreno.
Otra muy distinta que pueda edificarse sobre él.
Entre una cosa y otra se encuentra muchas veces una selva de planes urbanísticos, modificaciones, autorizaciones, informes, recursos, permisos y licencias.
Y años.
Muchos años.
Mientras tanto, el reloj sigue corriendo.
Y el dinero también.
LA BUROCRACIA TAMBIÉN SE PAGA
Cada mes durante el que una promoción permanece detenida tiene un coste.
Intereses.
Financiación.
Seguros.
Salarios.
Maquinaria.
Materiales.
Honorarios.
Impuestos.
Inflación.
Todo eso termina incorporándose al precio de la vivienda.
Por tanto, cuando una Administración tarda años en permitir construir, no está realizando un trámite gratuito.
Alguien paga la demora.
Normalmente el último de la cadena:
el comprador.
O el inquilino.
Y DESPUÉS LLEGA EL ALQUILER
Una vez construida la vivienda aparece el siguiente problema.
¿Merece la pena ponerla en alquiler?
Para responder afirmativamente el propietario necesita algo bastante sencillo:
seguridad.
Seguridad de que conoce las reglas.
Seguridad de que esas reglas no cambiarán continuamente.
Seguridad de que podrá cobrar.
Seguridad de que podrá recuperar su vivienda cuando finalice legalmente el contrato.
Seguridad de que, si existe un incumplimiento grave, los tribunales resolverán en un plazo razonable.
Cuando esa seguridad disminuye, algunos propietarios salen del mercado.
Otros endurecen las condiciones.
Otros venden.
Otros prefieren mantener la vivienda vacía.
El resultado puede ser exactamente el contrario del que se pretendía conseguir:
menos oferta.
El Banco de España lleva años estudiando los posibles efectos, deseados y no deseados, de los distintos tipos de intervención sobre el mercado del alquiler.
EL ESTADO PIRÓMANO Y BOMBERO
Y aquí aparece una de las paradojas más curiosas de la política española.
Primero se dificulta construir.
Después se encarece construir.
Luego se limita el uso de la vivienda.
A continuación se cambia repetidamente la regulación.
Después disminuye la confianza.
Parte de la oferta desaparece.
Los precios suben.
Y entonces comparece el mismo poder público anunciando solemnemente:
«Tenemos un problema de vivienda».
Naturalmente que lo tenemos.
Después llega la solución:
más normas.
Más intervenciones.
Más organismos.
Más planes.
Más trámites.
Más controles.
Y entonces el pirómano aparece vestido de bombero dispuesto a apagar el incendio.
LA POLÍTICA SOCIAL DEBE PAGARLA LA SOCIEDAD
Existe además una cuestión que rara vez se plantea con suficiente claridad.
Puede haber familias que atraviesen verdaderas dificultades económicas.
Puede haber personas que no puedan pagar temporalmente un alquiler.
Puede haber situaciones dramáticas.
Precisamente para eso existe el Estado social.
Pero si la sociedad considera que una familia necesita ayuda, esa ayuda debe financiarla la sociedad mediante sus instituciones.
No puede trasladarse automáticamente la responsabilidad a un ciudadano concreto porque haya cometido el atrevimiento de ser propietario de una vivienda.
El propietario particular no es un servicio social.
No es una oficina municipal de vivienda.
No es una institución benéfica obligatoria.
El Estado puede establecer ayudas.
Puede subvencionar alquileres.
Puede construir vivienda pública.
Puede proporcionar alojamiento provisional.
Puede atender situaciones de emergencia.
Pero convendría separar claramente dos problemas:
la protección social de quien necesita ayuda
y
el derecho del propietario sobre su vivienda.
Mezclarlos acaba produciendo incentivos perversos y enfrentando a dos ciudadanos particulares mientras la Administración contempla la escena desde la barrera.
DEROGAR TODO ESTO NO SOLUCIONARÍA POR SÍ SOLO EL PROBLEMA
Supongamos que mañana cambia el Gobierno.
Supongamos que deroga inmediatamente determinadas disposiciones aprobadas en los últimos años.
¿Desaparecería el problema de la vivienda?
No.
Seguirían existiendo:
los retrasos urbanísticos;
las licencias eternas;
la escasez artificial de suelo edificable en determinadas zonas;
la complejidad normativa;
la fiscalidad;
la lentitud judicial;
la insuficiente oferta;
y la dificultad para construir rápidamente allí donde aumenta la población.
Ahí está precisamente el problema de convertir la derogación en programa político.
Volver al punto anterior no equivale necesariamente a llegar al punto correcto.
HACE FALTA UN DIAGNÓSTICO
Una verdadera alternativa debería comenzar explicando a los españoles cómo encuentra el país.
No mediante consignas.
Mediante datos.
En vivienda, por ejemplo:
¿Cuántas viviendas hacen falta?
¿Dónde?
¿Cuánto tarda realmente una licencia?
¿Cuánto suelo edificable existe?
¿Cuántas viviendas se empiezan anualmente?
¿Cuántas se terminan?
¿Cuántas entran en alquiler?
¿Cuántas salen?
¿Qué impuestos encarecen cada fase?
¿Cuánto tarda un procedimiento judicial?
¿Qué diferencias existen entre unas comunidades autónomas y otras?
¿Qué Ayuntamientos funcionan razonablemente bien?
¿Cuáles convierten una licencia en una peregrinación?
Sin diagnóstico no existe política.
Existe improvisación.
DESPUÉS, LOS OBJETIVOS
Un programa serio tampoco debería limitarse a decir:
«Aumentaremos la vivienda».
¿Cuánto?
«Reduciremos la burocracia».
¿Cuánto?
«Agilizaremos las licencias».
¿Hasta qué plazo?
«Pondremos suelo a disposición».
¿Cuánto suelo?
«Fomentaremos el alquiler».
¿Cuántas viviendas nuevas pretende incorporar al mercado?
Un objetivo político debería poder medirse.
Por ejemplo:
reducir determinados plazos administrativos de tres años a seis meses.
Aumentar en determinado porcentaje la construcción anual.
Incorporar cada año una cantidad concreta de suelo.
Reducir el tiempo medio de determinados procedimientos judiciales.
Aumentar el parque de alquiler.
Reducir la fiscalidad asociada a determinadas operaciones.
Entonces, al cabo de cuatro años, cualquiera podría mirar las cifras y decir:
lo cumplió.
O no lo cumplió.
Eso se llama rendir cuentas.
Y DESPUÉS, EL CALENDARIO
También debería desaparecer esa costumbre de prometer reformas sin fecha.
Todo programa serio tendría que distinguir entre:
LOS PRIMEROS CIEN DÍAS
¿Qué se deroga?
¿Qué se modifica?
¿Qué trámites desaparecen inmediatamente?
¿Qué reformas se presentan al Parlamento?
¿Qué impuestos se reducen?
¿Qué procedimientos se simplifican?
EL PRIMER AÑO
¿Qué legislación estructural se cambia?
¿Cómo se modifica la política de suelo?
¿Cómo se reorganizan los procedimientos administrativos?
¿Qué reformas judiciales empiezan a funcionar?
¿Qué resultados deberían ser ya perceptibles?
LOS CUATRO AÑOS
¿Cuántas viviendas nuevas?
¿Cuántas licencias?
¿Cuánto suelo?
¿Cuánto ha aumentado la oferta?
¿Cuánto se han reducido los plazos?
¿Cuánto se ha reducido la carga fiscal?
DIEZ MEDIDAS SOBRE LAS QUE, AL MENOS, MERECERÍA LA PENA DISCUTIR
Un proyecto alternativo de vivienda podría contener, entre otras, medidas como éstas.
1. SIMPLIFICAR RADICALMENTE EL URBANISMO
Eliminar informes repetidos, trámites duplicados y autorizaciones innecesarias.
2. ESTABLECER PLAZOS MÁXIMOS REALES
Una licencia no puede permanecer años perdida en un despacho.
3. APLICAR EL SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO CUANDO SEA JURÍDICAMENTE POSIBLE
La inactividad de la Administración no debe convertirse automáticamente en castigo para el ciudadano.
4. AUMENTAR EL SUELO EDIFICABLE
Con infraestructuras, servicios y planificación, naturalmente.
Pero aumentarlo.
5. DAR ESTABILIDAD A LAS NORMAS
Quien construye o compra para alquilar necesita saber cuáles serán las reglas dentro de varios años.
6. GARANTIZAR EL DERECHO DE PROPIEDAD
Sin seguridad jurídica disminuye la inversión.
Y sin inversión difícilmente aumenta la oferta.
7. RESOLVER CON RAPIDEZ LAS OCUPACIONES SIN TÍTULO
La vulnerabilidad social debe atenderla la Administración.
8. AGILIZAR LOS PROCEDIMIENTOS POR IMPAGO
La Justicia que llega cuando el daño ya se ha consumado sirve de poco.
9. REDUCIR LA FISCALIDAD QUE SOPORTA LA VIVIENDA
La vivienda paga impuestos cuando se construye, se compra, se vende, se alquila, se hereda y se transmite.
Todo termina entrando en el precio.
10. PUBLICAR RESULTADOS
Cuánto tarda cada Administración.
Cuántas viviendas autoriza.
Cuánto suelo moviliza.
Cuánto cuesta construir.
Qué objetivos cumple.
Y cuáles incumple.
PERO LA VIVIENDA ES SÓLO UN EJEMPLO
Aquí empieza realmente el asunto importante.
El método debería aplicarse a todos los grandes problemas de España.
No basta con afirmar:
«Derogaremos».
¿Qué harán con la Administración pública?
¿Qué harán con el gasto?
¿Qué harán con la deuda?
¿Qué harán con las pensiones?
¿Qué harán con la educación?
¿Qué harán con la Justicia?
¿Qué harán con la inmigración?
¿Qué harán con la política energética?
¿Qué harán con las competencias territoriales?
¿Qué harán con la productividad?
¿Qué harán con la fiscalidad?
¿Y cuándo?
UN PROGRAMA DE GOBIERNO NO ES UNA CARTA A LOS REYES MAGOS
Podría reducirse todo a una sucesión bastante simple:
DIAGNÓSTICO.
Dónde estamos.
OBJETIVO.
Dónde queremos estar.
MEDIDAS.
Qué vamos a hacer.
RECURSOS.
Cuánto cuesta.
CALENDARIO.
Cuándo vamos a hacerlo.
INDICADORES.
Cómo mediremos los resultados.
RENDICIÓN DE CUENTAS.
Qué ocurre si no cumplimos.
Eso se parece a un programa de gobierno.
Lo demás se parece demasiado a un folleto electoral.
NO BASTA CON DECIR NO
Decir no puede ser necesario.
Naturalmente.
Si una oposición considera mala una ley, debe votar contra ella.
Si considera perjudicial un decreto, debe combatirlo por los procedimientos constitucionales.
Si llega al Gobierno y considera que una norma debe desaparecer, puede derogarla.
Pero ése es solamente el principio.
La verdadera pregunta viene después:
¿qué pondrá en su lugar?
Porque un país no puede gobernarse exclusivamente con una goma de borrar.
Hace falta también un lápiz.
Y TAMPOCO BASTA CON ECHAR A SÁNCHEZ
Sustituir a un presidente es una operación parlamentaria o electoral.
Transformar un país es otra cosa.
Pedro Sánchez desaparecerá antes o después de la Presidencia del Gobierno, como desaparecieron todos sus antecesores.
Pero al día siguiente seguirán ahí los problemas.
La vivienda.
La deuda.
La Justicia.
La educación.
Las pensiones.
La burocracia.
El desempleo.
La productividad.
La energía.
La inmigración.
La estructura territorial.
La calidad de las instituciones.
Nada de eso desaparecerá porque cambie el nombre escrito en la puerta de la Moncloa.
Por eso una alternativa seria debería explicar desde ahora no solamente:
qué quiere desmontar,
sino también:
qué quiere construir.
LA PREGUNTA ES MUY SENCILLA
A quienes aspiran a gobernar España habría que formularles unas pocas preguntas.
¿Dónde estamos?
¿Dónde quieren llevarnos?
¿Qué harán durante los primeros cien días?
¿Qué harán durante el primer año?
¿Qué pretenden haber conseguido al terminar la legislatura?
¿Cuánto costará?
¿Cómo lo medirán?
Y, sobre todo:
¿qué responsabilidad asumirán si no lo cumplen?
Eso permitiría distinguir un proyecto político de una colección de eslóganes.
Porque ya sabemos que hay muchas cosas que la oposición asegura querer derogar.
Bien.
Deróguenlas si consideran que deben hacerlo.
Pero eso no es suficiente.
Ni para resolver el problema de la vivienda.
Ni para arreglar los demás problemas del país.
Ni para gobernar España.
Así que la pregunta final continúa siendo la misma:
Ya sabemos bastante bien lo que quieren quitar.
Ahora expliquen, con cifras, medidas y fechas, qué quieren construir.
