Así se fabricó la crisis de la vivienda en España
Cómo la burocracia, el urbanismo político y el intervencionismo han convertido un bien abundante en un lujo
La vivienda dejará de ser un problema cuando el Estado deje de obstaculizar su construcción, respete plenamente el derecho de propiedad y devuelva la seguridad jurídica a quienes invierten, construyen y ahorran.
CARLOS AURELIO CALDITO AUNIÓN.
I. La vivienda: un problema creado por la política
La vivienda se ha convertido en una de las mayores preocupaciones de millones de españoles.
Los jóvenes retrasan su emancipación.
Muchas familias destinan una parte desproporcionada de sus ingresos al alquiler o a la hipoteca.
Comprar una vivienda resulta cada vez más difícil.
Alquilarla tampoco.
Sin embargo, cuando se buscan explicaciones casi siempre aparecen los mismos culpables.
Los propietarios.
Los promotores.
Los fondos de inversión.
Los apartamentos turísticos.
La especulación.
El mercado.
Pero rara vez se señala al verdadero responsable.
Porque la pregunta decisiva no es quién compra viviendas.
Ni quién las alquila.
Ni quién obtiene beneficios con ellas.
La pregunta verdaderamente importante es otra.
¿Quién ha hecho casi imposible construir viviendas con normalidad en España?
Nuestro país no carece de suelo.
No faltan arquitectos.
No escasean empresas constructoras.
Tampoco materiales.
Lo que verdaderamente sobra es burocracia.
Durante décadas, todas las administraciones han ido levantando una inmensa muralla de leyes, reglamentos, planes urbanísticos, informes, autorizaciones, licencias y recursos.
Cada nueva norma se presentó como imprescindible.
Cada nuevo trámite parecía razonable.
Cada nueva limitación se justificó en nombre del interés general.
Pero nadie eliminó las anteriores.
El resultado era inevitable.
Construir una vivienda ha dejado de ser un proyecto técnico para convertirse en una carrera de obstáculos administrativos.
Antes de colocar el primer ladrillo pueden transcurrir años.
Un informe conduce a otro.
Una autorización exige otra autorización.
Cualquier organismo puede paralizar el procedimiento.
Cualquier recurso puede retrasarlo durante meses o años.
Y mientras tanto, la vivienda no se construye.
Si la oferta disminuye y la demanda continúa creciendo, los precios suben.
No existe ningún misterio.
Es una simple consecuencia de restringir artificialmente la construcción.
Pero la intervención pública no termina ahí.
También alcanza al mercado del alquiler.
La continua modificación de la legislación, las limitaciones impuestas a los propietarios, la incertidumbre normativa y la creciente inseguridad jurídica han llevado a muchos pequeños ahorradores a retirar sus viviendas del mercado o a endurecer las condiciones para alquilarlas.
A ello se añade otro problema que las autoridades llevan demasiado tiempo sin resolver con eficacia: la ocupación ilegal de viviendas.
Muchos propietarios consideran que el ordenamiento jurídico protege insuficientemente su derecho a recuperar la posesión de sus inmuebles frente a quienes los ocupan o dejan de pagar la renta, lo que incrementa la percepción de riesgo al poner una vivienda en alquiler.
La consecuencia vuelve a ser la misma.
Menos viviendas disponibles.
Menor oferta.
Precios más elevados.
Al mismo tiempo, el Gobierno socialcomunista y sus aliados han impulsado numerosas iniciativas dirigidas a ampliar la intervención pública sobre la propiedad privada y el mercado de la vivienda. Sus defensores sostienen que persiguen garantizar el acceso a una vivienda digna; sus detractores consideran que debilitan la seguridad jurídica, desincentivan el ahorro y reducen la inversión en vivienda.
Sea cual sea el juicio político que merezcan esas medidas, una realidad resulta difícil de ignorar.
Cuando el propietario deja de tener confianza en que podrá disponer libremente de su vivienda y defender eficazmente sus derechos, muchos optan por no alquilar, no construir o no invertir.
Y cuando disminuye la inversión, disminuye la oferta.
Cuando disminuye la oferta, la vivienda se encarece.
Sin embargo, una vez creada la escasez, quienes han contribuido a generarla anuncian nuevos planes de vivienda, nuevas regulaciones, nuevos organismos y nuevas intervenciones.
Es decir, intentan resolver con más intervención un problema cuya raíz se encuentra, precisamente, en un exceso de intervención.
La verdadera crisis de la vivienda en España no comenzó cuando subieron los precios.
Comenzó mucho antes.
Empezó el día en que el derecho de propiedad dejó de entenderse como un derecho plenamente protegido y pasó a depender, cada vez más, de la autorización, la regulación y la discrecionalidad de los poderes públicos.
Ahí nació realmente el problema.
Todo lo demás ha sido su consecuencia.
1. El suelo no escasea; escasea el suelo edificable.
Ésta es una idea esencial.
España es uno de los países más extensos de Europa y uno de los menos densamente poblados.
No falta suelo.
Lo que falta es suelo que la Administración permita urbanizar.
No es lo mismo.
Una cosa es la geografía.
Otra muy distinta la planificación política.
2. La vivienda ha dejado de ser un ahorro seguro.
Durante generaciones, millones de españoles ahorraron para comprar una vivienda.
No sólo para vivir en ella.
También como patrimonio para sus hijos.
Hoy muchos ciudadanos se preguntan si merece la pena seguir invirtiendo en vivienda.
Temen cambios legales.
Temen nuevas cargas fiscales.
Temen limitaciones administrativas.
Temen impagos.
Temen ocupaciones ilegales.
Cuando el ahorro deja de sentirse protegido, el capital busca otros destinos.
Y eso reduce todavía más la oferta de viviendas.
3. La lentitud administrativa también cuesta dinero
Cada mes de retraso tiene un precio.
Intereses.
Salarios.
Alquileres de maquinaria.
Seguros.
Costes financieros.
Inflación.
Todo acaba incorporándose al precio final de la vivienda.
La burocracia también se paga.
Y siempre termina pagándola el comprador o el inquilino.
4. El Estado actúa como pirómano y bombero
Ésta puede convertirse en una de las imágenes centrales del artículo.
Primero dificulta construir.
Después limita el alquiler.
Más tarde culpa al mercado.
Finalmente anuncia un plan público para solucionar el problema.
Es decir,
el mismo Estado que provoca el incendio comparece después vestido de bombero.
Es una imagen muy gráfica.
5. El principio económico fundamental
Terminaría recordando una verdad que ningún decreto puede derogar.
Ningún Gobierno puede abaratar aquello cuya producción se empeña en dificultar.
O, todavía más breve:
Si construir resulta cada vez más difícil, la vivienda será cada vez más cara.
Es una conclusión difícil de refutar.
DECÁLOGO PARA ABARATAR REALMENTE LA VIVIENDA
1. Reducir la burocracia urbanística
Hay que suprimir trámites inútiles, informes duplicados y autorizaciones encadenadas.
Una licencia de obras no puede tardar años.
La Administración debe resolver en plazos breves y responder por los retrasos injustificados.
2. Establecer el silencio administrativo positivo
Cuando la Administración no resuelva dentro del plazo legal, la autorización debe entenderse concedida, salvo en materias excepcionales y claramente delimitadas.
El ciudadano no puede quedar indefinidamente a merced de la inacción administrativa.
3. Unificar las normas urbanísticas básicas
España no puede seguir funcionando como diecisiete laberintos distintos.
Las comunidades autónomas pueden conservar competencias, pero debe existir una legislación básica común, clara y estable.
Construir una vivienda no puede depender de una selva normativa diferente en cada territorio.
4. Ampliar la oferta de suelo urbanizable
En España no falta suelo.
Falta suelo que la Administración permita utilizar.
Es necesario liberar suelo de forma ordenada, dotarlo de servicios y evitar que la escasez artificial se convierta en instrumento político o especulativo.
5. Garantizar plenamente el derecho de propiedad
El propietario debe poder disponer de su vivienda, alquilarla, venderla o recuperarla conforme a la ley.
Sin propiedad segura no hay ahorro.
Sin ahorro no hay inversión.
Y sin inversión no aumenta la oferta.
6. Desalojar con rapidez a los ocupantes ilegales.
La ocupación ilegal no puede convertirse en una vía de hecho tolerada por los poderes públicos.
Cuando se acredite la titularidad del inmueble y la ausencia de derecho para permanecer en él, la restitución de la posesión debe producirse con la mayor rapidez posible.
La protección de las personas vulnerables corresponde a los servicios públicos, no al propietario privado.
7. Agilizar los procedimientos por impago
El propietario no puede tardar meses o años en recuperar una vivienda cuyo alquiler no se paga.
Los procedimientos judiciales deben ser rápidos, sencillos y eficaces, con todas las garantías legales.
La protección social de quien atraviesa dificultades económicas corresponde a las administraciones públicas, no al pequeño ahorrador.
8. Eliminar los controles de precios
Ningún precio baja por decreto.
Los controles de alquiler reducen la oferta, desincentivan la inversión y terminan perjudicando precisamente a quienes dicen proteger.
La mejor política de vivienda consiste en aumentar la oferta.
9. Reducir la carga fiscal sobre la vivienda
La vivienda soporta impuestos durante su construcción, compra, transmisión, alquiler, herencia y conservación.
Todo ello acaba repercutiendo sobre el precio final.
Si se quiere abaratar la vivienda, también habrá que reducir la presión fiscal que soporta.
10. Exigir responsabilidad a los gobernantes
Cuando una Administración retrasa durante años licencias, paraliza desarrollos urbanísticos o aprueba normas que reducen la oferta de viviendas, alguien debe responder por ello.
Gobernar no consiste únicamente en ejercer el poder.
También consiste en rendir cuentas de las consecuencias de las decisiones adoptadas.
